Рынок строительства жилья в России за три года перейдет от долевого механизма финансирования к кредитному. По поручению президента механизм перехода должен разработать Минстрой совместно с АИЖК.

Президент РФ Владимир Путин поручил Правительству совместно с Центробанком и АИЖК утвердить дорожную карту по поэтапному замещению средств дольщиков банковскими кредитами и иными формами финансирования, минимизирующими риск для граждан.

Напомним, Владимир Путин обсуждал постепенный отказ от долевого строительства 25 октября на совещании с членами Правительства. Глава Минфина РФ Антон Силуанов после совещания заявил, что строители должны по большей части пользоваться заемными средствами, а люди должны покупать уже готовые квартиры, а не вкладываться на этапе нулевого строительства с непонятными последствиями.

По оценкам главы Минстроя Михаила Меня , для отказа от долевого строительства банки должны заместить 3,5 трлн руб. «Банки должны ответить на вопрос, в какой срок они могут заместить эту цифру и на каких условиях», – отметил он.

Долевое строительство

Долевое строительство – форма инвестиционной деятельности, при которой строительная компания привлекает денежные средства граждан для строительства объектов недвижимости. После получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства участникам долевого строительства.

И хотя сейчас в России приходится до 80 % от общего объема строящегося жилья, это отнюдь не российское ноу-хау. Возникло долевое строительство в Аргентине в 1985 году при поддержке государства, которое стремилось привлечь средства в отрасль. Позже этот механизм получил распространение в Великобритании, Египте, Кувейте, ОАЭ.

В России федеральный закон № 214-ФЗ вступил в силу 1 января 2005 года. Закон претерпел многочисленные изменения и поправки, но действует до сих пор и регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц на основании договоров участия в долевом строительстве.

Согласно закону, застройщик – это юридическое лицо, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства для создания на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

Объект долевого строительства представляет собой жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

По договору участия в долевом строительстве застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства. В свою очередь участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

К минусам долевого строительства относится появление долгостроев, т.е. незавершенных строительством домов, и как следствие – обманутых дольщиков. Именно социальная напряженность, возникшая в связи с увеличением их числа в период экономического кризиса, подтолкнула власти к поиску новых механизмов финансирования жилищного строительства.

Плюсы: не надо ждать

Именно предотвращение появления новых обманутых дольщиков и является главным преимуществом проектного финансирования.

«Гражданам более правильно и более надежно покупать квартиры в готовых, построенных домах, а не вкладываться на этапе долевого строительства с непонятными последствиями», – заявил министр финансов Антон Силуанов.

Среди аргументов «за» также возможность купить готовую квартиру, а не кота в мешке, т.е. покупатель еще на стадии выбора сможет оценить качество строительства, благоустройства, наличие или отсутствие инфраструктуры, парковок и т.д. И, конечно, в этом случае не придется ждать несколько лет, когда квартира, купленная на начальной стадии строительства, будет достроена, территория вокруг благоустроена, а дом введен в эксплуатацию.

И эти доводы весьма и весьма весомы, но есть у предлагаемой схемы и недостатки.

Минусы: за все нужно платить

Негативная сторона перехода к проектному финансированию – рост стоимости жилья. Сегодня, привлекая средства дольщиков на стадии котлована, застройщик может сразу пускать их в дело без дополнительных расходов. Если же средства на строительство будет предоставлять банк, это предполагает проценты и комиссии.

«Средний срок жизни строительного проекта – 1,5–2 года. Банковское финансирование по текущим ставкам дает 18–24 % валовой нагрузки на проект. Но это для сверхкачественных заемщиков. Для некоторых проектов нагрузка может достигнуть и 30 %. Думаю, в среднем цены вырастут на 40 %», – говорит генеральный директор ГК «Стрижи» Игорь Белокобыльский.

Представитель застройщика также отмечает, что в России формировался мировой прецедент, когда напрямую средства домохозяйств инвестировались в реальный сектор экономики через механизм долевого строительства. «Государство, принимая новые правила, убирает из жилищного строительства социальные риски, но вместе с тем и доступное жилье», – сетует Игорь Белокобыльский.

Банки

Отменять долевое строительство в один момент государство не собирается. Правительство говорит о постепенном переходе к новому механизму. Теперь в числе участников строительства появятся и банки.

По словам управляющего филиала банка «Российский капитал» в Новосибирске Дениса Голубева, банковская система РФ сегодня вполне готова к финансированию проектов жилищного строительства: сейчас и ставки кредитования приемлемы для застройщиков, и банки научились работать со строительным сектором. Также банки уже разработали как стандарты для рассмотрения кредитования, так и методологии мониторинга застройщиков.

«Мы не видим принципиальной сложности перехода на модель проектного финансирования, при которой конечный потребитель покупает готовое жилье, а банк финансирует весь проект от начала до конца, как это распространено в европейских странах. Полный переход на проектное финансирование, по нашему мнению, не вызовет особых затруднений у добросовестных застройщиков. Это лишь заставит их более тщательно готовить финансовые планы и проекты совместно с банками. Становиться более прозрачными и технологичными. Конечно, переход на новую схему отсечет недобросовестных застройщиков от рынка жилищного строительства», – уверен Денис Голубев.

Также представитель банка прогнозирует, что объем реализованного жилья после перехода на проектное финансирование даже возрастет, поскольку у населения будет больше уверенности в благополучном исходе строительных проектов, т.к. все риски на себя фактически возьмут банки. Это приведет к росту спроса.

Поясним, что у банка «Российский капитал» есть практический опыт проектного финансирования объектов жилищного строительства. В настоящее время они находятся в стадии реализации. Проекты рассчитаны на срок до трех лет.

«Мы будем вести анализ всего проекта на протяжении всего жизненного цикла строительства: контролировать целевое использование привлеченных средств, динамику строительства, обмениваться этими данными с контролирующими органами. Таким образом, банк непосредственно становится полноценным участником строительного процесса ».

При этом к застройщику предъявляются следующие основные требования: наличие положительной деловой репутации, опыт реализации строительных проектов, наличие проектно-разрешительной документации.

«Сейчас ставки на проектное финансирование в нашем банке 12–14 % годовых. Сроки кредитования по некоторым проектам, которые мы рассматриваем, – более семи лет», – уточняет Денис Голубев.

Механизм перехода должен быть разработан к 15 декабря. Что именно предложат Минстрой и АИЖК а рамках дорожной карты, пока неизвестно.

Глава Правительства России Дмитрий Медведев утвердил план поэтапного перехода от долевого к проектному финансированию жилищного строительства. Об этом сообщил Министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации Михаил Мень на дискуссионной площадке съезда партии «Единая Россия» 22 декабря.

«План мероприятий был совместно разработан Минстроем, Минфином, Банком России и АИЖК. В нем приведён перечень законов и подзаконных актов, направленных на регулирование условий постепенного изменения способов привлечения средств граждан для строительства и на внедрение механизмов проектного финансирования через уполномоченные банки», - рассказал министр.

Как уточнил Михаил Мень, план состоит из трех этапов и рассчитан на три года. Результатом его реализации должно стать включение во взаимоотношения между застройщиком и участником долевого строительства третьей стороны – банка. Участники долевого строительства будут перечислять средства на специальные счета в банки или счета эскроу, а банки будут финансировать строительство домов, в том числе и за счет полученных от граждан денег.

Глава Минстроя России сообщил, что основной вопрос, который нужно будет решить Правительству и Центральному банку за эти три года, – по какой процентной ставке банки будут давать средства застройщикам на строительство. «Мы посмотрим на правоприменительную практику. Будем вначале предоставлять застройщикам возможность перехода на такую модель по желанию и давать им некоторые послабления по тем жестким требованиям, которые сейчас поэтапно вводятся в стране. Тем самым, мы сможем получить пилоты и понять, насколько реалистично работает эта модель. А главное увидим, сколько будут стоить деньги для застройщиков от банков, получивших средства по фондированию в ноль процентов от граждан», - заявил глава Минстроя России.

Первый этап плана включает подготовку соответствующих проектов изменений действующего законодательства о долевом строительстве и связанных с ним норм. В частности, планируется внесение изменений в закон о регистрации недвижимости, о страховании вкладов физических лиц, в закон о банкротстве и Налоговый кодекс РФ. «Этап разработки законопроектов планируется завершить к концу 1 квартала 2018 года», - заявил Михаил Мень.

Он также сообщил, что до конца 2018 года предполагается рассмотреть возможность изменения нормативных актов Банка России в целях изменения подходов к кредитованию застройщиков. Кроме этого, планируется разработать механизм гарантирования, предусматривающий предоставление поручительства или выдачу независимой гарантии единым институтом развития в жилищной сфере.

Кроме привычного ипотечного кредитования банки помогают строительным компаниям ещё и проектным финансированием. Разберёмся зачем эта помощь застройщикам, чем она полезна для дольщиков и способно ли проектное финансирование защитить проект от перспективы стать долгостроем.

Проектное финансирование отличается тем, что инвестор (как правило - банк) вкладывает деньги в определенный проект (обычно это масштабное строительство - новый жилой район, жилой комплекс и т.д.).

Инвестор (банк) полностью контролирует расходование средств застройщиком и получает выгоду уже после реализации объекта. До полного погашения задолженности застройщиком, объект финансирования находится в залоге у банка, тем самым банк обеспечивает себе гарантии возврата средств. Появляется дополнительный этап при покупке жилья - под каждую конкретную сделку банк дает согласие на отчуждение собственности и выход квартиры из залога. Только после получения такого согласия, Росреестр регистрирует договор долевого участия. Как нам сообщили в , применяющей проектное финансирование в строительстве , срок передачи ключей не увеличивается и документальное сопровождение сделки для дольщика не усложняется.

Как выводят деньги со стройки?

Эксперты считают, что проектное финансирование препятствует нецелевому расходованию средств. А методов, которыми можно вывести деньги со стройплощадки множество:

Фиктивные (мнимые) сделки. Например, компания заключает договоры на поставку расходных (отделочных) материалов или выполнение каких-либо работ, которые фактически не производятся. Часто для таких целей застройщиком создается еще одно юридическое лицо (так называемая фирма-«однодневка»).

Денежные средства выводятся через участие в благотворительной деятельности.

Вывод денежных средств через оффшоры путем заключения договоров на фиктивные услуги (работы, поставки и пр.) с компаниями, находящимися в других странах.

Летом 2016 года в Москве были выявлены факты нецелевого использования денежных средств застройщиком АО «Глобинвестстрой», который строил жилой комплекс по адресу Новогиреевская ул., вл. 5. В отношении руководства застройщика заведено уголовное дело, дольщики обращаются в суд с исками о признании их потерпевшими и требованием возвратить вложенные в строительство денежные средства. Деятельность застройщика приостановлена.

В г. Омск уголовным делом на руководство застройщика (а именно местного депутата Х. Шушубаева) обернулось строительство целого микрорайона «Ясная поляна». Более 300 дольщиков с 2007 года ждут свое жилье. Около 100 млн.рублей, собранных с дольщиков, были переведены на подконтрольные застройщику ООО «РоКАС» фирмы, это установлено следствием. Руководство застройщика также обвиняется в растрате средств, подлоге документов, получении кредита по фиктивным документам. Уголовное дело на данный момент не закончено.

Избежать таких историй было бы возможно, если бы строительство велось на основе проектного финансирования, когда банк полностью контролирует расходы. Для контроля за ходом реализации проекта, стороны подписывают специальное соглашение, где и содержатся все права банка и определяется объем доступа к любой информации, по проекту. Как правило, застройщик предоставляет банку отчеты о ходе работ, в которых содержится вся информация о проведенных работах, платежные документы и иная бухгалтерская информация (акты взаимных расчетов, счета-фактуры, расходные ордера и т.д.). Застройщик обязан отчитываться о заключенных сделках, подписываемых соглашениях, любых отклонениях от плана ведения проекта. Также соглашение о проектном финансировании содержит условия о соблюдении застройщиком всех норм и правил, относящихся к строительной деятельности. Контролируется банком план и порядок поставок для стройки, график проведения работ и даже выбор застройщиком фирм-поставщиков материалов для строительства.

Плюсы и минусы проектного финансирования

Таким образом, проектное финансирование имеет следующие положительные стороны:

Застройщик получает от банка довольно внушительный объем денежных средств (до 80% затрат на строительство), что защищает строительную компанию от банкротства. В залоге у банка - только объект финансирования.

Все риски строительства несут совместно стороны договора о проектном финансировании, а значит, наименее вероятен вариант «долгостроя».

С 1 января 2017 года планируется закрепить законодательно схему хранения денег дольщиков на специальных счетах до окончания строительства. Даже в случае банкротства застройщика, вернуть деньги возможно в любой момент.

Александра Чайкина, руководитель PR-отдела компании «Гранд-Строй», одним из важнейших плюсов отметила следующее: «Покупать квартиру у застройщиков, которые заключили договор о проектном финансировании со стабильными банками, намного надежнее.

В этом случае строительство не зависит от темпов продаж, ведь деньги на него уже дал банк. Кроме того, выдавая кредит, банк заранее анализирует все риски и выдает кредиты только тем застройщикам, которых он посчитает кредитоспособными. В случае с ЖК Yolkki Village финансовым партнером выступил ПАО «Россельхозбанк», 100% акций которого принадлежат государству.».

Основными минусами проектного финансирования являются:

Высокие проценты по кредиту, длительное рассмотрение заявки банком, т.к. банк проводит тщательную проверку бизнес-плана проекта, финансовую устойчивость застройщика, оценивает всевозможные риски и затраты. В связи с этим, проводится огромная работа еще до начала проекта.

Помимо постоянного контроля строительства банком, возможны и другие моменты. «Договор с банком-партнёром может содержать множество дополнительных нюансов. К примеру, там может быть установлена цена за квадратный метр, ниже которой застройщик не имеет права продавать, независимо от изменения ситуации на рынке. Все эти особенности необходимо обсуждать с банком с привлечением опытных юристов еще на стадии оформления партнерских отношений. При разумном подходе все трудности будут сведены к минимуму» - говорит Александра Чайкина.

Главным же минусом для дольщиков, по мнению экспертов, можно считать увеличение стоимости жилья, т.к. при такой схеме учитывается и процент банка, финансирующего проект.

Как дольщику узнать на какие деньги строится его новостройка?

Каким образом финансируется строительство того или иного объекта, в том числе о проектном финансировании, о финансовом состоянии застройщика, о рисках и страховании этих рисков (если таковое имеется) покупатель может узнать из проектной декларации. Проектная декларация публикуется на официальных сайтах застройщика или самого объекта, а также должна быть предоставлена застройщиком для ознакомления любому лицу по первому требованию.

Вывод

Проектное финансирование в нашей стране находится на начальном этапе. По мнению экспертов, такая форма финансирования является для конечного потребителя некой гарантией качества и сдачи объекта. Но кредитными организациями сегодня проектное финансирование используется неохотно, т.к. выгоду от такого инвестирования банк получает, как правило, не ранее, чем через 5-7 лет после вложения средств. Лидерами проектного финансирования являются сейчас лишь крупнейшие банки и даже они в кризис «осторожничают» с лимитами на проектное финансирование: либо сокращают объёмы, либо не увеличивают.

В пресс-службе Северо-Западного Сбербанка нам сообщили, на 2015 года в Петербурге и области уже действовало кредитных линий для застройщиков на 18 миллиардов рублей, в 2016 году одобрили ещё 5 миллиардов.

В пресс-службе «ВТБ 24» нам назвали 4 примера крупнейших проектов, которые финансирует банк. Проекты принадлежат компаниям «КВС», «Setl City», «RBI» и РосСтройИнвест. Общая сумма финансирования — почти 9 миллиардов рублей. В прошлом году сумма займов этих застройщиков составила немногим более 6

В конце февраля Комитет Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям провел парламентские слушания о переходе жилищного строительства на проектное финансирование.

Открывая заседание, председатель Комитета Николай Николаев напомнил, что дискредитировавшая себя российская модель долевого строительства вызвала появление многих сотен тысяч обманутых дольщиков, и что государство вынуждено в течение трех лет провести реформу жилищной сферы. Парламентарий рассказал об этапах реформы, которая должна завершиться к 2021 году.

«Реформа направлена не только на снижение рисков для граждан, но и на введение новых механизмов развития рынка и компаний застройщиков. Строящаяся целевая модель предусматривает введение эскроу-счетов, проведение расчетов через уполномоченные банки, установление факта ввода объекта в эксплуатацию как основания для передачи застройщику средств дольщиков. Эскроу-счета должны облегчить административную нагрузку и существующие ограничения для застройщиков. В этом случае риски дольщиков перераспределяются, и контроль будут осуществлять банки и та модель, которую мы с вами строим», — сказал Николаев.

Затем докладчик добавил, что ряду очень крупных, т.н. системообразующих застройщиков Правительство могло бы предоставить право на увеличенный до четырех-пяти лет переход на новую модель финансирования, чтобы обеспечить стабильность их работы, в том числе по достройке брошенных объектов.

Заместитель министра строительства и ЖКХ Никита Стасишин дал понять, что его беспокоит возможность появления негативных последствий реформы, которые не позволят развивать жилищное строительство и сделают жилье недоступным. Он прокомментировал предложение выводить из-под закона требования к застройщикам, достраивающим «долговые» объекты.

По мнению Стасишина, региональные власти, разрешающие застройщикам привлекать средства дольщиков, должны нести ответственность за это. «Если они считают каких-либо застройщиков системообразующими, твердо стоящими на ногах, знают их финансовое положение, а также могут обеспечить банковское сопровождение, пусть берут на себя гарантии, — подчеркнул докладчик. — Но это не дает права застройщикам не переводить свой бизнес в абсолютно прозрачный вид для того, чтобы сдавать отчетность по МФЦО».

Замминистра обратился с вопросом к присутствующим банкирам: «Сколько будет стоить банковское сопровождение? Наша позиция, что оно должно стоить ноль или около того. Также необходимо понять возможность банков (понятно, что нужно менять закон) перехода на эскроу-счета, чтобы застройщик не получал больше деньги покупателей, а они шли через реально прозрачные инструменты. Во избежание, опять же, появления новых дольщиков».

Г-н Николаев сообщил в ответ, что вводится положение (принято в первом чтении), согласно которому будет создана вертикаль органов госвласти, отвечающих за надзор и контроль. «Этим документом будет обеспечена абсолютная прозрачность и возможность управления рисками. Минстрой будет, в том числе участвовать в назначении руководителя нового органа», — заверил депутат.

Госкомпфонд — мера временная

Тему управления рисками продолжил финдиректор АИЖК Виктор Шлепов, рассказавший о работе компенсационного фонда , созданного для гарантий завершения строительства. Открытый в конце октября 2017 г. фонд собрал около 180 млн руб., принята ответственность на сумму около 20 млрд руб. При этом тариф составляет 1,2% от заключенных договоров долевого участия. Он напомнил собравшимся, что фонд будет действовать только во время переходного этапа к проектному финансированию и введению эксроу-счетов. Г-н Шлепов заявил, что хотел бы развеять мифы, живущие даже в экспертной среде, что проектное финансирование — это альтернатива долевому строительству. «Договор долевого участия как инструмент и как правовая конструкция сохранится в полном объеме со всеми плюсами и сильными сторонами в виде государственной регистрации, контроля и учета за реализацией квартир. Переход в целом также не означает отказа от использования денег граждан при покупке строящегося жилья, — пояснил докладчик. — Главное, будет выстроена правильная модель экономических стимулов, когда в проекте появляется инвестор, который до последнего дня несет на себе риск. В новой модели мы получим сильного игрока в виде банковского сообщества, который кровно, своими деньгами, будет заинтересован в том, чтобы проект был доведен до конца».

По мнению президента Группы Компаний ПИК Сергея Гордеева , для системообразующих компаний нужен плавный переходный переход к абсолютно необходимой новой системе — ведь бизнес-планы рассчитывались на существующие законы. Предмет беспокойства девелопера — возможное преобладание полномочий банков перед застройщиками. «Чтобы не было такого феномена, как одни и те же деньги банк выдаст в кредит два раза: покупателю как ипотеку под 10%, а потом под 5% — застройщику. При этом застройщик вынужден платить дополнительные и достаточно существенные проценты по проектному финансированию», — пояснил свою позицию Гордеев.

Касаясь других параметров закона, которые волнуют застройщиков, г-н Гордеев назвал установку «один застройщик — одно разрешение на строительство». «Понятна логика законодателя, но, если в сегодняшней ситуации этот пункт не снабдить необходимыми корректировками, некоторые проекты будут парализованы», — считает он. В заключение Гордеев напомнил, что до сих пор нет схемы, позволяющей компаниям в рамках нового закона достраивать объекты для обманутых дольщиков.

Как дважды выдать в кредит одни и те же деньги?

Говоря о позиции Центрального банка относительно проблем отрасли, зам. председателя ЦБ Ольга Полякова была настроена довольно скептически. По мнению банкиров, одна из главных проблем заключается в отсутствии действенного контрольного механизма. «Почему компании не хватает средств на строительство объекта, при том, что достаточно средств собирается через ДДУ? Кроме того, застройщики имеют собственные средства, крупные застройщики могут делать займы. Закон предлагает контрольные механизмы, которые позволят отслеживать целевое использование средств на строительство конкретного проекта», — заявила г-жа Полякова.

Отвечая на реплику главы ГК ПИК Сергея Гордеева по поводу выдачи двойного кредита — дольщику и застройщику — Ольга Полякова заметила, что такой механизм возможен, если это будет происходить в одном банке. «Кроме того, банк принимает на себя дважды кредитный риск — когда выдает деньги физическому лицу и когда выдает кредит застройщику, — напомнила зампред ЦБ. — Стоимость кредита для застройщика в случае, если средства дольщиков будут аккумулироваться на счетах эскроу, будет ниже ключевой ставки. Ну, и насколько нам известно, застройщики, получая кредиты от банков, кредитуют ими свои дочерние компании под вполне приличные проценты. Поэтому говорить о том, что переход на новый механизм приведет к удорожанию строительства, я бы не стала».

На пассаж Ольги Поляковой г-н Николаев заметил, что здесь аккумулируются разные точки зрения участников рынка, но он не видит, что банковское сообщество стоит в очередь за проведением реформы, значит, есть определенная настороженность.

Анатолий Козлачков , вице-президент Ассоциации банков России отметил, что разработанные Минстроем требования к уполномоченным банкам завышены. По его сведениям, им соответствуют всего 19 банков, из которых нет ни одного регионального. По мнению Ассоциации, уровень капитала банка следует снизить до 1 млрд руб., а рейтинг определить не ниже «ВВ-».

Г-н Козлачков подтвердил опасения ранее выступавших коллег, что законодательное регулирование банковского сопровождение не проработано. Например, закон обязывает банки принимать решения о проведении платежа в течение одного дня, однако банковское сопровождение предполагает необходимость изучать множество документов. Срок проведения платежей необходимо увеличивать до пяти дней, отметил выступающий. Тогда банки будут успевать, иначе застройщики в 90% случаев будут получать отказы.

Ольге Поляковой пришлось поправить коллегу. «Требования ЦБ, Минстроя и АИЖК позволяют 66 банкам с рейтингом «А-» заниматься банковским сопровождением и открывать счета эскроу. Мы считаем правильным ориентироваться не на размер капитала, а, в первую очередь, на рейтинг», — сообщила банкир.

Завершая дискуссию о роли банков в переходе на проектное финансирование, г-жа Полякова напомнила, что парламентские слушания имеют своей целью прекратить невозвратное использование средств дольщиков, чтобы люди получали жилье в сроки по договору. «Поэтому самым эффективным способом решения этой проблемы будет внедрение работающего контрольного механизма, который будет реализован и контролирующими органами строительной отрасли, и банками. Ну и я полагаю, что застройщики тоже будут в этом заинтересованы», — резюмировала зампред ЦБ.

Александра Бартох

Редакция NSP попросила банкиров и девелоперов рассказать, как меняется подход к кредитованию проектов, можно ли привлечь заемные средства под разумный процент и какие финансовые схемы бизнес использует как альтернативу проектному финансированию.

Дмитрий Курдюков, председатель Северо-Западного банка ПАО «Сбербанк»:
- Сбербанк — лидер на рынке проектного финансирования. И мы, разумеется, не прекратили предоставлять кредиты девелоперам, работающим как с жильем, так и с коммерческой недвижимостью. Один из принципов проектного финансирования — распределение рисков между всеми участниками проекта. В первую очередь, еще до того, как банк войдет в проект, свою долю средств должны вложить его инициаторы. В жилой недвижимости эта величина составляет 25% от капитала проекта, еще минимум 15% должны вложить дольщики. Таким образом, мы несколько повысили требования к доле собственного участия застройщика. Обязательным требованием является реализация квартир в соответствии с требованиями 214-ФЗ, наличие исходно-разрешительной документации по проекту. Преимущественно мы готовы кредитовать проекты, рассчитанные на массовый спрос.
Это общие принципы, которых мы придерживаемся. На практике действует индивидуальный подход к компаниям и их проектам. В нем учитываются имя и опыт потенциального заемщика, наличие у него иных денежных потоков и платежеспособных поручителей, класс и рыночная привлекательность объекта, наличие дополнительного залога.
В портфеле кредитов, выданных на строительство недвижимости, доля жилых проектов стабильно составляет около 10%. Сам портфель вырос с 36 млрд рублей в начале 2013-го до 115 млрд в 2015 году. Цифры наглядно показывают, что проектное финансирование недвижимости в Сбербанке не прекращено.

Андрей Феоктистов, директор департамента корпоративного бизнеса ПАО «АК БАРС» Банк»:
- В целом подходы банка «АК БАРС» к кредитованию жилищного строительства не изменились. Базовые критерии остаются прежними. Реализация проекта должна быть экономически оправданна. Необходимо наличие у застройщика проектно-сметной и исходно-разрешительной документации. В проекте должны присутствовать собственные средства заемщика — не менее 30% от его стоимости. Также пристальное внимание уделяется качеству залогового обеспечения по привлекаемым кредитам.
В 2016-м банк финансирует инвестиционные проекты в запланированном объеме.
За три предыдущих года число выдаваемых займов практически не менялось.
В 2013-м мы профинансировали 36 проектов, в 2014-м — 35, в 2015-м — 38.
Банк требует от застройщиков положительной деловой репутации, экономически эффективной финансово-хозяйственной деятельности, хорошей кредитной истории, наличия собственных средств. Мы отдаем предпочтение проектам жилой недвижимости экономического класса. Анализируем их потенциальную востребованность на рынке, ликвидность, целесообразность. Условия и ставки определяются для каждого проекта индивидуально по результатам
комплексного анализа.

Аркадий Бочарников, заместитель управляющего филиалом банка «Глобэкс» в Петербурге:
- Процесс проектного финансирования у нас не прекращался. Есть и уже открытые, действующие кредиты, и заявки на рассмотрение. Ставки по таким кредитам не слишком сильно изменились по отношению к докризисным. Но условия, по которым мы предоставляем проектное финансирование, — закрытая коммерческая информация. Могу сказать, что подход к каждому застройщику индивидуальный: с учетом его истории и масштабов бизнеса. В Петербурге большой объем кредитования приходится на такие компании, как Setl Group и «Эталон — ЛенспецСМУ».

Вера Сецкая, президент компании GVA Sawyer:
- Проектное финансирование сегодня принципиально доступно. У банков есть свободная ликвидность. Но условия изменились. Прежде всего, ставка выросла. У банков типа «Сбера» и ВТБ она составляет 14-15%, у более мелких — 19%. У небольших банков к тому же практически нет длинных денег. Они могут кредитовать максимум на два года, а для девелоперских проектов это мало. Длинные кредиты под силу помимо двух лидеров также Банку Москвы, Промсвязьбанку, Альфа-банку и еще нескольким из первого эшелона.
Понятно желание банкиров подстраховаться на неустойчивом рынке. Они снижают свои риски, предъявляя более жесткие требования к участию заемщика в проекте. Если раньше можно было рассчитывать на финансирование, внеся 30% собственных средств, иногда даже 20%, то сегодня пропорция 50:50. Для тех, кто строит жилье, это уже не интересно, потому что это третий-четвертый этажи дома, затем можно продолжать стройку на средства от продажи квартир.
Кроме того, банки просят ликвидные залоги в обеспечение кредита. То есть проектное финансирование превращается в ломбардное кредитование. А оно доступно в необходимом объеме только крупным компаниям, на балансе у которых достаточно дорогих и ликвидных активов для обеспечения и налаженное взаимодействие с банками. Но и в этом случае будет большой дисконт, т. е. они получат не более 50% от стоимости имущества.
Застройщики отмечают, что кредит можно получить только на строительно-монтажные работы. А на создание коммуникаций, систем пожарной безопасности, слаботочных систем — невозможно. На это нужны собственные ресурсы.
Банки уменьшают риски и с помощью юридических схем. Как правило, проект делается в рамках специально созданного юридического лица. Банк получает долю в его капитале, обеспечивая этим свои права на объект в случае дефолта заемщика. Взять кредит на головную девелоперскую компанию практически нереально.
Для тех, кто выходит на рынок впервые, построить диалог с банком и получить заем — задача из области фантастики. Но даже если новичок с ней справился, ставка убьет всю экономику проекта. Кредитуются компании с именем, с репутацией. Для них — более благоприятные условия. Применяются и механизмы перекредитования. Если объект уже построен, банк передоговаривается с заемщиком на более низкую ставку, а высвободившиеся средства можно реинвестировать в следующий проект. Возникает целая цепочка строек, которые банк ведет вместе с девелопером.
Надо учитывать и то, что банк не волен до бесконечности смягчать условия. Центробанк как регулятор диктует свои требования, и ни один банк не может их игнорировать. Высокая ставка появилась не от желания банкиров заработать, а исходя из учетной ставки ЦБ, повышенных требований к резервированию и других параметров.

Елена Кузнецова, заместитель генерального директора по экономике и финансам ГК «Пионер», направление «Санкт-Петербург»:
- Думаю, что в 2016-м банки сформируют обобщенный подход к проектному финансированию. Потому что именно этот год станет, по мнению многих аналитиков, хорошей проверкой на прочность для застройщиков. В первом квартале банки заняли выжидательную позицию. Они хотят понаблюдать, как изменились экономические показатели девелоперов за 2015-й, а это будет понятно из годовой финансовой отчетности, которую подают не позднее 31 марта.
Большинство банков сейчас предъявляют повышенные требования к участию застройщиков в финансировании будущих проектов, а также к соблюдению законодательства. Более или менее лояльно банки относятся к тем компаниям, которые строят объекты в рамках 214-ФЗ, и с опаской смотрят на иные схемы.

Елена Тарабукина, начальник отдела ипотечного кредитования ГК «КВС»:
- В кризис успешное проектное финансирование зависит не только от длительности деловых отношений между девелоперской компанией и банком, но и от репутации и опыта застройщика. У ГК «КВС» партнерские отношения сложились с ВТБ24. Он обеспечил кредитными ресурсами наш первый инвестпроект «GUSI-Лебеди», затем ЖК «Иван-да-Марья» и «Линкор». Сейчас ВТБ24 финансирует проекты комплексного освоения территории «Новое Сертолово» и «ЯСНО.ЯНИНО».

Андрей Никитин, финансовый директор «Группы ЛСР»:
- «Группа ЛСР» никогда не использовала целевое банковское проектное финансирование. Для застройщиков, работающих по 214-ФЗ, применение этого инструмента обычно связано с существенными обременениями (залог прав требований по договорам долевого участия или договорам генподряда). К ним добавляются накладные расходы на рецензирование проектов в инжиниринговых и сюрвейерских компаниях и затраты на страхование. Все это наряду с высокими ставками по кредиту существенно снижает рентабельность.
Кроме того, нет оперативного юридического механизма высвобождения квартир из-под банковского залога. Поэтому есть риск, что дольщик откажется от сделки: любое залоговое обременение вызывает у покупателя подозрения.
С середины 2014-го банки ужесточают требования к предприятиям строительной отрасли, особенно к подрядным организациям. Это заметно осложняет для застройщиков и подрядчиков процедуры, связанные с получением кредита (как в рамках проектного финансирования, так и на пополнение оборотных средств). Нельзя сказать, что банки стали предъявлять какие-то новые требования. В то же время они значительно усложнили анализ финансового состояния как самого заемщика, так и всех участников кредитных сделок. Скрупулезно изучают все финансовые показатели (фактические и прогнозные), структуру собственности заемщика. Ужесточился подход к рыночной оценке и качеству залогового обеспечения.
При этом стоимость проектного финансирования в любом случае выше, чем ставки по кредиту на текущую деятельность (пополнение оборотных средств). Если группа компаний использует «котловой» принцип привлечения заемного финансирования у разных банков-кредиторов, это позволяет свести к минимуму расход на обслуживание займов. Да и банки намного оперативнее принимают решения о предоставлении кредитных лимитов.